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Los nuevos modelos de negocio y las oportunidades del sector de la vivienda

Nuevos modelos de negocio hacen frente a los problemas de alquiler

La semana pasada el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos anunció que el Gobierno promoverá una iniciativa para poner límite al precio del alquiler en aquellas zonas tensionadas.

Nuevos modelos de negocio hacen frente a los problemas de alquiler

Gemma Viloro

Redactora ‘La Noticia’

Clio Beruete

Periodista Móvil & Digital

La semana pasada el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos anunció que el Gobierno promoverá una iniciativa para poner límite al precio del alquiler en aquellas zonas tensionadas. Una iniciativa que verá la luz antes del verano, según el propio Ábalos. Este anuncio causó gran revuelo entre el sector inmobiliario. Grandes propietarios de vivienda en España, fondos y gestoras advierten que este intrusismo político provocará una subida de las rentas y una reducción de la oferta. Esta medida podría perjudicar a la nueva dinámica inmobiliaria que está corrigiendo, de forma paulatina, el histórico desequilibrio entre compraventa y alquiler.  Desde hace algunos años el mercado inmobiliario está cambiando la tendencia en pro del alquiler. Las restricciones en el acceso al crédito y el obligado cambio de mentalidad de los más jóvenes, al no poderse permitir un piso en propiedad, están provocando que el alquiler llegue a picos históricos.

En un contexto donde le mercado del alquiler es cada vez más completo, las oportunidades para empresas y emprendedores se multiplican. Los agentes del sector saben del cambio de ciclo que ya está iniciando el mercado y preparan su nueva hoja de ruta. Y este nuevo recorrido pasa por la modernización a través de la tecnología. La llamada digitalización reinventará (si no lo está haciendo ya) las gestiones y trámites documentales. Uno de los aspectos a mejorar y el que más agobia a los usuarios. La idea es utilizar la innovación para favorecer al propietario y conseguir, así, un mayor rédito. Un reto que se centra en construir nuevos modelos de negocios sirviéndose de la digitalización y al big data. Y es que, el incremento en la demanda del alquiler favorece la creación de nuevos negocios. Expertos del sector coinciden en señalar que el sector inmobiliario se halla en un punto de inflexión y, por la tanto, las agencias inmobiliarias deberán hacer sus apuestas, sus propuestas para adaptarse a esta nueva era inmobiliaria.

En esta nueva era que se proyecta en el mercado residencial, hay cabidapara todos. Las agencias tradicionales no tienen que temer mientras seancapaces de reinventar su modelo de negocio para adaptarse a las nuevas tecnologías.No es nada que no se haya hecho ya. Otros sectores lo han hecho antes conbrillantes resultados. Es momento, pues, de aprovechar las ventajas que brindala tecnología y las nuevas oportunidades que ofrece un nuevo mercado másproclive al alquiler.

Gemma Viloro

Redactora ‘La Noticia’

Clio Beruete

Periodista Móvil & Digital

Seis modelos de negocio y un marco para innovar en Real Estate : Inmobiliare

Seis modelos de negocio y un marco para innovar en Real Estate : Inmobiliare

Publicado

En este artículo comparto una lista de seis modelos de negocio innovadores en real estate, incluyendo ejemplos de empresas para explicar mejor las ideas principales. Me enfoco en dos comportamientos principales: rentar y el uso general de espacios, es decir, modelos que generan más ingresos por metro cuadrado que operaciones tradicionales.

El contenido viene de mis experiencias personales y pensamientos. Quise poner orden a mis ideas en una forma que espero sea útil también para emprendedores, inversionistas y gente de la industria.

La parte más divertida viene al cruzar modelos de negocio y sectores, lo cual muestra grandes oportunidades en el mercado. Aquí están los seis modelos ordenados de más abierto a más verticalizado.

1.- Plataforma Abierta

Ejemplos: Craigslist, Metros Cúbicos, Zillow, Dada Room.Qué: Históricamente empezaron como listados o directorios y se convirtieron en plataformas de matchmaking o marketplaces para uno o más sectores. Se enfocan en el volumen y una promesa que “encuentra cualquier tipo de espacio en cualquier lugar”. Los datos clave de mercado (big data) se han convertido en un diferenciador importante, como en el caso de los precios de casas en Zillow.

Modelos de ingreso: Listados premium, anuncios, datos y servicios para brokers, prestamistas y desarrolladores.

Una idea: Estas plataformas pueden desarrollar modelos innovadores de inversión, similares a lo que hace Angellist en el mundo de las startups: syndicates y rolling funds pero para proyectos de desarrollo o remodelación, o mini FIBRAs privadas.

2.- Plataforma Curada o de Segmento

Ejemplos: Airbnb, Couchsurfing, todos los ‘Airbnbs for X’, ShareDesk, Around.

Qué: Marketplaces para un sector o comportamiento específico donde el cliente final espera cierto nivel de experiencia o características del servicio.

Modelos de ingreso: Comisiones a los anfitriones y/o de los clientes finales.

Una idea: Estas plataformas se enfocan en rentas de corto plazo pero típicamente se expanden a transacciones más lucrativas y estables de más largo plazo conforme construyen marcas globales y estándares de comportamiento para el usuario. Por ejemplo, yo llevo varios años usando Airbnb para rentas de un mes o más, en lugar de usar suites ejecutivas, hoteles u otras opciones.

También hay una oportunidad B2B (business to business) enorme de desplazar a las soluciones de control de gastos de viajes como Concur y Expensify a partir de un enfoque en el usuario final.

3.- Brokers

Ejemplos: REX, Redfin, Homie.Que: Históricamente son intermediarios que ofrecen un servicio personalizado por transacción. Su mayor valor agregado son sus redes de contactos y su información, por lo cual están siendo desintermediados rápidamente por plataformas de software y marcas globales. Las mayores innovaciones en este espacio son: generar transparencia en los precios y el matchmaking a través de machine learning, y eliminar complicaciones legales y financieras como la necesidad de tener un aval para rentar un departamento.

Modelos de ingreso: Comisión del rentero, cliente final, o ambos.

Una idea: Los brokers deberían obtener inspiración de los asesores financieros, quienes también necesitan evolucionar rápidamente conforme la información se vuelve disponible libremente. Pueden convertirse en empresas de medios y datos que hacen transacciones basadas en su curación, así como enfocarse en administración de portafolios de largo plazo. O, dicho en palabras de moda súper disruptivas: “Director/Equipo de Real Estate As A Service”.

Vendrá mayor disrupción a través de robo advisors y chatbots, empujando a los brokers tradicionales hacia mercados de gama alta y transacciones más grandes que tienden a tener estructuras más complicadas legales y de negocio.

4.- Agregador/Franquicia

Ejemplos: Oyo, Impact Hub, COW.tech.Que: Empresas que ofrecen marca, mejores prácticas y marketing a operadores independientes para formar parte de una organización global. Estandarizan espacios, servicios y hospitalidad, enfocándose mayoritariamente en la experiencia del usuario final.

Modelos de ingreso: Comisiones basadas en un porcentaje de los ingresos y cuotas por conocimiento, marca y estándares.

Una idea: Hay una oportunidad enorme en la industria de coworking. Por un lado, los desarrolladores inmobiliarios están buscando operadores experimentados porque ya se dieron cuenta de que el mercado se está moviendo hacia rentas flexibles de más corto plazo y que pueden hacer más dinero con una operación de coworking que con una renta tradicional. Por el otro, dada la pandemia, muchos operadores independientes pueden estar abiertos a consolidarse y optimizar operaciones para generar eficiencias y márgenes bajo una marca global.

5.- Operador/Empresa de Administración

Ejemplos: WeWork, Casai, Selina, Dentalia.Que: Empresas que ocupan espacios a largo plazo y agregan diseño, hospitalidad, tecnología y marca para ofrecer rentas flexibles de corto plazo obteniendo un margen. Frecuentemente co-invierten con los propietarios de los espacios para compartir riesgos de renta e inversión, a cambio de un porcentaje de ingresos.

Modelos de ingreso: Arriendan, diseñan y operan espacios para luego rentarlos con un margen.Una idea: Con el crecimiento del e-commerce, la urbanización rápida, la densidad en ciudades y espacios de vivienda más pequeños, veo una oportunidad grande de convertir espacio subutilizado en estacionamientos para convertirlos en mini-bodegas para uso personal y de pequeñas empresas, o para centros de distribución de última milla de e-commerce. Ya sea como operador o como franquicia.

6.- Vertical

Ejemplos: Selina, Ustorage, traditional apartment developers with a cohesive look and feel.Que: Empresas que construyen espacios a la medida en áreas más económicas pero con buen acceso a su mercado meta (bodegas fuera de pero cerca de áreas densas, hoteles en playas y pueblos pequeños), o en áreas de moda con mercados de alta gama (departamentos para extranjeros).

Modelos de ingreso: Rentan o compran para construir según sus necesidades operativas y de marca para luego rentar con un margen.

7.- Extra

Hay dos áreas más que vale la pena mencionar que no están relacionadas a renta o uso general de espacio.La primera es el financiamiento, donde la principal innovación escalable ha sido el crowdfunding para préstamos para desarrollo o para compartir ingresos de renta. Su éxito depende de convertir al real estate en una clase de activos de inversión viable y lucrativa para inversionistas pequeños.

En México, Briq y 100 ladrillos son buenos ejemplos de plataformas que permiten a cualquier persona invertir a partir de 5,000 pesos.

La segunda es hardware. La gran promesa del Internet de las Cosas, hogares inteligentes, etc. Estas innovaciones tienden a convertirse en productos fáciles de copiar con el tiempo. Los ganadores tendrán que diferenciarse a través de big data, algún tipo de efecto de red, o propiedad intelectual. El ejemplo famoso son los termostatos Nest. Mi innovación favorita en esta área últimamente es el sistema de acceso sin llave de Casai.

Oportunidades En Todas PartesPodemos hacer un cruce rápido para encontrar oportunidades para nuevas empresas y modelos.Tengo dos formas favoritas de hacer esto. Primero, me gusta cruzar sectores y modelos de negocio, después me gusta agregar el lente de tecnología: big data, economía colaborativa, financiamiento, marketplaces, viralidad, etc. Al hacer esto surgen preguntas y oportunidades interesantes: ¿Quién está haciendo la franquicia descentralizada de mini-bodegas?, ¿quién finalmente será la plataforma curada de oficinas flexibles ganadora?, ¿dónde está el agregador/franquicia de coworking con altos estándares de hospitalidad y diseño?

Si llegaste hasta aquí, espero que hayas disfrutado siendo un nerd tanto como yo.

Siéntete libre de contactarme para crear modelos impactantes. Me interesan particularmente las redes globales, marcas y espacios de trabajo.

Por: Pepe Villatoro

Este es un artículo de la edición 123 https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Un nuevo modelo de vivienda

Los últimos años todos presenciamos una crisis sin precedente en el sector de la vivienda, sobre todo en las desarrolladoras de vivienda que cotizaban en ese momento en el mercado de valores, las cuales representaban el 15% de la construcción de vivienda.

Un nuevo modelo de vivienda

Los últimos años todos presenciamos una crisis sin precedente en el sector de la vivienda, sobre todo en las desarrolladoras de vivienda que cotizaban en ese momento en el mercado de valores, las cuales representaban el 15% de la construcción de vivienda.

La crisis, que acarreó problemas macroeconómicos en 2008, se vio acrecentada debido a que el modelo de vivienda, vigente en ese momento en el país, era insostenible: casas muy lejos de las fuentes de trabajo, que no permitían el desarrollo de un tejido social en los conjuntos que habitaban las nuevas familias mexicanas.

El cambio de la política para reformular el modelo de vivienda en México inicialmente generó incertidumbre, y en ese contexto se propició una reducción importante de la oferta existente en muchos de los mercados del país. Aunado a eso, se contrajeron las opciones de crédito a la construcción, derivado de que los bancos no entendían el contexto de la crisis, y eso ocasionó que varios desarrolladores de vivienda no pudieron sobrevivir.

José ShabotCo-Director General de Quiero Casa

José ShabotCo-Director General de Quiero Casa

Los años subsecuentes representaron retos importantes para la construcción de vivienda en el país. En 2013 se registró una caída de 9.7%, con apenas 435,000 unidades edificadas; sin embargo, sin tomar en cuenta las cifras de las empresas que cotizan en bolsa, el sector ya crecía 6% al año. Se empezaba a notar una recuperación: el Gobierno Federal fijó una política y condiciones claras para la industria, y las bajas tasas de interés incentivaron a los bancos a sembrar más hipotecas, abaratando las posibilidades de adquirir una vivienda.

Un año después, el Gobierno Federal puso sobre la mesa 12,600 millones de pesos en subsidios federales pero bajo nuevos lineamientos, orientados a la construcción de vivienda en las ciudades.

La Sociedad Hipotecaria Federal creó nuevos instrumentos de crédito a la construcción, tanto como banca de segundo piso, como financiando directamente a los desarrolladores, detonando nuevos proyectos en todo el país. Asimismo, el Infonavit y el Fovissste propusieron nuevas políticas y productos de crédito, que permitían a los acreditados acceder a créditos mayores.

Esta situación cambió por completo las condiciones en que las nuevas desarrolladoras aprovecharían las oportunidades del hueco en el mercado que las empresas públicas dejaron. Es en este contexto que Quiero Casa, enfocada en la Ciudad de México, donde inició sus primeros proyectos en 2009, es insertada en la nueva ola de empresas de vivienda.

Si bien, las oportunidades de crecimiento son a nivel nacional, los desarrolladores se han enfocado, cada uno en el mercado local que entiende y que, por lo tanto, puede hacer un producto que calce con la demanda de vivienda en su ciudad. Entre todos los mercados nacionales, el mercado en la Ciudad de México es el más grande del país: ofrece un mercado cautivo amplio y diversificado. Revisar lo sucedido en este mercado permite explicar la relevancia de nuevos modelos de negocio para quienes busquen permanecer como desarrolladoras importantes de vivienda.

En el Distrito Federal, las cifras que presentan distintos analistas reflejan un déficit anual acumulado que permite que todos los participantes tengan la oportunidad de ofrecer producto. Información de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF (Seduvi) indica que de las 41,000 viviendas que el gobierno debería entregar cada año, sólo se edifican 5,000, lo que apenas cubre 12% del déficit, que cada año crece, y en parte es cubierto por el Estado de México, que con su construcción de vivienda en algunos municipios del Valle de México, expulsa a algunas personas del DF.

Sin embargo, tampoco todo lo que se construye en la ciudad se vende. Hay que entender las condiciones de demanda: el mercado demanda calidad, pero también ecotecnias y otros conceptos integrales de sustentabilidad y calidad de vida. Demanda cercanía a las estaciones de transporte colectivo, y a las fuentes de trabajo. La ciudad y sus vecinos demandan al mismo tiempo que los desarrolladores de vivienda colaboren con el entorno en el que construyen y lo mejoren con infraestructura y espacios públicos.

Quiero Casa se ha fijado la meta de edificar vivienda de distintos costos, y ha roto el paradigma de que en el Distrito Federal no se puede hacer vivienda popular.

Hemos atacado consistentemente los nichos de vivienda media, pero también logramos, a pesar del alto costo de la tierra, edificar vivienda poco abajo de los $600,000 pesos. Construimos en casi todas las delegaciones del Distrito Federal, y algunos municipios colindantes con servicios de transporte público masivo. Con ello, privilegiamos en nuestros proyectos la calidad de vida en zonas intraurbanas, en donde exista un nivel de servicios completo: transporte, comercio, escuelas, hospitales, etc.

Desarrollar bajo esos parámetros favorece la integración social a través de la convivencia, y permite consolidar una sociedad más sana. Las familias que tendrían la opción de hacer su hogar en una casa de un municipio lejano a la ciudad, o en un departamento más pequeño en el centro de la ciudad, obtienen grandes beneficios sociales al quedarse dentro de la mancha urbana: menores tiempos de transporte que proveen de más tiempo para la integración familiar (y más dinero, pues el costo del transporte es oneroso), mejores escuelas, mejor infraestructura, mejores oportunidades.

La experiencia de los últimos seis años de Quiero Casa se ha replicado en cerca de 4,000 unidades dentro en el área metropolitana, y para 2015 edificaremos más de 2,000 viviendas.

La clave para crear nuevos productos para las reglas actuales del mercado requiere de entender al mercado al que uno atiende, y de mucha eficiencia en el proceso de gestión de los proyectos, desde la compra de los terrenos, pues el impacto del valor del suelo en la ciudad repercute en una parte importante el precio final. También se requiere evaluar las mejores soluciones técnicas, trabajar y desarrollar con bancos e instituciones de gobierno los esquemas de financiamiento, y fortalecer siempre la calidad del producto que el cliente recibe.

Así, la construcción en la ciudad, y la aplicación de la sustentabilidad integral en los proyectos genera un reciclamiento de los suelos urbanos, un mejor uso de la infraestructura, del medio ambiente, y una reducción en los trayectos hacia las fuentes de empleo y servicios, traduciéndose en calidad de vida y bienestar. Éstas son las razones que debieran motivar la nueva etapa del desarrollo vivienda de bajo costo en la Ciudad de México y en otras ciudades del país.

Texto:José Shabot

Foto: Real Estate Market & Lifestyle

referencia:
inmoacademy.com
inmobiliare.com
realestatemarket.com.mx

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